Bali – potretrealita.com, Advocates & Legal Consultants, baik bertindak secara bersama-sama maupun sendiri- sendiri,.-Dr.Drs.Hadi P u r n o m o . S H . , M H – M a r u s a h a H u t a d j u l u . S H . , M H – N i c h o Hezron.SH.,MH. – Ariyanto Hermawan, SH., MH. – Iansen Christian.SH.,MH. – Jessie Hezron.SH.,MH – Yohanna Christien Baneuli Sirait, SH., MH saat ini berkantor di Law Firm DHIPA ADISTA JUSTICIA, di Jakarta, Berdasarkan Surat Kuasa Khusus Nomor: 0350/DAJ-JN/SK/III/2023 tertanggal 21 Maret 2023 (terlampir) oleh karenanya Sah bertindak mewakili PT BALI DANADHIPA.
A d a p u n y a n g m e n j a d i d a s a r pertimbangan serta alasan – alasan h u k u m d i a j u k a n n y a G U G A T A N WANPRESTASI (CIDERA/INGKAR J A N J I ) a q u o t e r h a d a p P A R A TERGUGAT melalui KEPANITERAAN PENGADILAN NEGERI DENPASAR KELAS I A adalah didasarkan pada hal-hal sebagai berikut, PT BALI DANADHIPA adalah Suatu Perseroan Terbatas yang didirikan menurut ketentuan Hukum Indonesia.
Berkedudukan di Jl. Yoga Perkanthi Lingkungan, Pesalakan, Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Provinsi Bali.Bahwa I WAYAN TEREK dan CS adalah Pemilik Bidang Tanah yang terletak di Jl. Yoga Perkanthi Lingkungan, Pesalakan, Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Bali. Bahwa hubungan hukum antara PT BALI DANADHIPA dengan I WAYAN TEREK dan CS dalam perkara a quo adalah hubungan sewa menyewa lahan / bidang tanah, dimana PTBALI DANA DHIPA berkedudukan sebagai Penyewa dan I WAYAN TEREK dan CS berkedudukan sebagai Pemberi Sewa. Bahwa pada tanggal 15 Januari 2002, PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa telah Menyewa Bidang Tanah dari I WAYAN TEREK dan CS selaku Ahli Waris dan I WAYAN ASTAWAN selaku Pemilik Tanah yang berkedudukan sebagai Pemberi Sewa, sebagaimana Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002 dan Akta Perjanjian Pengosongan Nomor: 28 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta, atas Bidang Tanah (Selanjutnya disebut sebagai “OBJEK SEWA MENYEWA”), antara lain sebagai berikut: a) Sebidang Tanah berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor: 8293/Kelurahan Jimbaran tertanggal 17 September 2001, Surat Ukur Nomor: 1708/2001 tertanggal 4 Juli 2001, Seluas 31.800 m2 (tiga puluh satu ribu delapan ratus meter persegi), yang terletak di Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, yang tercatat a.n Pemegang Hak – I WAYAN TEREK dan CS b) Sebagian dari Sebidang Tanah berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor: 8294/Kelurahan Jimbaran tertanggal 17 September 2001, Surat Ukur Nomor: 1709/2001 tertanggal 4 Juli 2001, Seluas 7.200 m2 (tujuh ribu dua ratus meter persegi) dari total seluas 8.200 m2 (delapan ribu dua ratus meter persegi), yang terletak di Kelurahan Jimbaran, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Provinsi Bali, dengan batas-batas yakni Utara:
Tanah Milik, Timur: Sisa Tanah, Selatan: Tanah Milik, Barat: Tanah Milik, yang tercatat a.n Pemegang Hak – I WAYAN TEREK dan CS Dengan demikian, maka Total Luas Bidang Tanah (Objek Sewa Menyewa) yang disewa oleh PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa dari I WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa adalah seluas 31.800 m2 + 7.200 m2 = 39.000 m2 (tiga puluh sembilan ribu meter persegi)Sewa menyewa Bidang Tanah tersebut dilakukan selama 30 (tiga puluh) Tahun, terhitung sejak tanggal 15 Januari 2002 s.d 15 Januari 2032 (Vide. Pasal 2 Akta Perjanjian Pengosongan Nomor: 28 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta. Adapun Biaya-biaya yang dibayarkan oleh PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa kepada I WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa tersebut antara lain Biaya Sewa sebesar Rp. 3,000,000,000.- (tiga miliar rupiah) sebagaimana Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta dan Biaya Pengosongan sebesar Rp. 8,700,000,000.- (delapan miliar tujuh ratus juta rupiah), sebagaimana Akta Perjanjian Pengosongan Nomor: 28 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta. Berdasarkan ketentuan Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002, eksplisit dinyatakan sebagai berikut, Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002 “Pihak Pertama I WAYAN TEREK dan CS menjamin kepada Pihak Kedua PT BALI DANA DHIPA, bahwa Pihak Pertamaa) Adalah satu-satunya Pihak yang berhak menyewakan apa yang disewakannya menurut perjanjian ini sehingga pihak kedua tanpa gangguan dari pihak pertama atau kuasanya dapat dengan tenang atau tentram memanfaatkan tanah-tanah tersebut. b)
Menyerahkan apa yang disewakannya itu bebas dari sitaan, ikatan dan beban apapun lainnya, tidak dipergunakan sebagai jaminan hutang dengan jalan atau cara apapun, serta bebas dari tunggakan pajak bumi dan bangunan (PBB) dan lain- lain pungutan dari yang berwajib.Atas sewa menyewa tersebut, PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa telah menyerahkan sejumlah uang sebagai Biaya Sewa dan Biaya Pengosongan kepada WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa sesuai dengan kesepakatan dalam Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002 dan Akta Perjanjian Pengosongan Nomor: 28 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta tersebut. Dengan demikian, maka perbuatan hukum berupa Sewa Menyewa yang dilakukan antara PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa dengan WAYAN TEREK dan CS.WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa adalah sah dan berkekuatan hukum, sehingga PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa nyata-nyata memiliki hubungan hukum dengan WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa, dan karenanya maka PT BALI DANADHIPA dilindungi hak hukumnya sebagai Penyewa yang beritikad baik.
Kemudian pada tanggal 02 Maret 2007, PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa (Ic. Pemberi Sewa Ulang) telah menyewakan kembali / Sewa Ulang (Sublease) sebagian dari Objek Sewa Menyewa kepada Pihak Ketiga selaku Penyewa Ulang, yakni seluas 11.320 m2 (sebelas ribu tiga ratus dua puluh meter persegi) dari total luas 31.800 m2 (tiga puluh satu ribu delapan ratus meter persegi) berdasarkan Sertipikat Hak Milik Nomor: 8293/Kelurahan Jimbaran, sebagaimana Akta Perjanjian Sewa Ulang Nomor: 01 tertanggal 02 Maret 2007, yang dibuat dihadapan Notaris di Kabupaten Badung (Selanjutnya disebut sebagai “OBJEK SEWA ULANG (SUBLEASE).Jangka waktu Sewa Ulang (Sublease) tersebut dilaksanakan terhitung sejak tanggal 02 Maret 2007 s.d 15 Januari 2032.
Adapun Biaya Sewa yang dibayarkan oleh Pihak Ketiga selaku Penyewa Ulang kepada PT BALI DANA DHIPA selaku Pemberi Sewa (Sewa Ulang / Sublease) adalah sebesar USD 462.600 (empat ratus enam puluh dua ribu enam ratus Dollar Amerika Serikat); PT BALI DANADHIPA memiliki hak dan wewenang untuk menyewakan kembali / Sewa Ulang (Sublease) atas sebagian dari Objek Sewa Menyewa kepada Pihak Ketiga yakni seluas 11.320 m2, adalah berdasarkan ketentuan Pasal 7 huruf a Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta, yang eksplisit menyatakan sebagai berikut ,Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002: “Selama perjanjian sewa menyewa berdasarkan akta ini masih berjalan maka Pihak Kedua Berhak untuk memindahkan perjanjian sewa ini atau menyewakan lagi apa yang disewanya tersebut kepada pihak/orang lain baik sebahagian atau seluruhnya tanpa syarat apapun, asal saja dalam batas-batas perjanjian sewa menyewa ini.”
Dengan demikian, maka perbuatan hukum BALI DANADHIPA selaku Pemberi Sewa Ulang (Sublease) berupa menyewakan kembali / Sewa Ulang (Sublease) sebagian dari Objek Sewa Menyewa kepada Pihak Ketiga selaku Penyewa Ulang adalah sah dan berkekuatan hukum mengikat.Awalnya perbuatan-perbuatan hukum baik berupa Sewa Menyewa antara PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa dengan WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa dalam Objek Sewa Menyewa, maupun Sewa Ulang (Sublease) atas sebagian dari Objek Sewa Menyewa oleh PT BALI DANADHIPA selaku Pemberi Sewa Ulang (Sublease) kepada Pihak Ketiga selaku Penyewa Ulang dalam Objek Sewa Menyewa Ulang (Sublease), berjalan dengan lancar tanpa adanya permasalahan.
Kemudian dalam perjalanannya secara tiba-tiba BALI DANADHIPA mendapatkan Pemberitahuan Panggilan Sidang berdasarkan Risalah Panggilan Sidang (Relaas) Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS tertanggal 02 Februari 2023 dari Jurusita pada Pengadilan Negeri Denpasar Kelas I A; Bahwa dalam Pemberitahuan Panggilan Sidang (Relaas) tersebut dinyatakan bahwa I MADE DHARMA,SH dan CS telah mengajukan GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM dibawah Register Perkara Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS tertanggal 18 Januari 2023 di Pengadilan Negeri Denpasar Kelas I A terhadap WAYAN TEREK dan CS selaku PARA TERGUGAT dan PT BALI DANADHIPA selaku TURUT TERGUGAT I serta PT BALI RESORT & LEISURE (Ic. TURUT TERGUGAT XVIII) sebagai TURUT TERGUGAT II;
PARA PENGGUGAT dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS tertanggal 18 Januari 2023 tersebut juga menuntut agar Majelis Hakim Pengadilan Negeri Denpasar dalam Perkara Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS antara lain Menyatakan I WAYAN TEREK, DKK bukan merupakan Ahli Waris dan Tidak Berhak atas harta peninggalan dari I WAYAN RIYEG (Alm.) dan I WAYAN SADERA (Alm.) dari Keturunan I WAYAN SELUNGKIH (Alm.) dan agar Menyatakan batal demi hukum seluruh perbuatan hukum yang dilakukan oleh I WAYAN TEREK, DKK selaku PARA TERGUGAT dengan Pihak Ketiga lainnya PT BALI DANA DHIPA.Bahwa akibat adanya Gugatan Perbuatan Melawan Hukum Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS tertanggal 18 Januari 2023 yang diajukan oleh I MADE DHARMA,SH dan CS selaku PARA PENGGUGAT tersebut, nyata-nyata membawa implikasi berupa Kerugian bagi PT BALI DANADHIPA selaku Penyewa yang beritikad baik dan karenanya, maka sesuai ketentuan Pasal 4 huruf a dan b Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta, membuktikan bahwasannya WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa telah INGKAR/CIDERA JANJI (WANPRESTASI) terhadap PT BALI DANA DHIPA, sebagaimana dimaksud dalam PASAL 1238 JO. PASAL 1243 KUH PERDATA.- Bahwa PT BALI DANADHIPA mengajukan Gugatan Wanprestasi (Ingkar/Cidera Janji) a quo terhadap WAYAN TEREK dan CS melalui KEPANITERAAN PENGADILAN NEGERI DENPASAR adalah berdasarkan Domisili Hukum yang telah ditentukan/dipilih oleh PARA PIHAK (Ic. PENGGUGAT & PARA TERGUGAT) dalam Perjanjian (Ic. Pasal 13 Akta Sewa Menyewa Nomor: 27 tertanggal 15 Januari 2002, yang dibuat dihadapan Notaris di Kuta, sehingga sebagaimana ketentuan Pasal 118Ayat (4) Herzien Inlandsch Reglement (“HIR”) yang pada pokoknya menentukan bahwa Para Pihak dalam perjanjian dapat menyepakati domisili pilihan yakni menyepakati untuk memilih Pengadilan Negeri tertentu yang akan berwenang menyelesaikan sengketa yang timbul dari perjanjian.
(Kompetensi Relatif Berdasarkan Pemilihan Domisili)Bahwa objek perkara dalam Gugatan Wanprestasi (Ingkar/Cidera Janji) a quo adalah terkait rangkaian perbuatan Ingkar/Cidera Janji (Wanprestasi) yang dilakukan oleh WAYAN TEREK dan CS dimana PT BALI DANADHIPA yang berkedudukan selaku Penyewa atas Objek Sewa Menyewa yang disewa dari WAYAN TEREK dan CS selaku Pemberi Sewa, mendapatkan suatu gangguan yang membuat PT BALI DANADHIPA dirugikan serta merasa tidak nyaman dan tidak aman akibat terhadap Objek Sewa Menyewa tersebut telah dijadikan Objek Sengketa dalam Gugatan Perbuatan Melawan Hukum yang diajukan oleh GUGATAN PERBUATAN MELAWAN HUKUM Nomor: 50/Pdt.G/2023/PN.DPS tertanggal 18 Januari 2023 tersebut.
